Habiter en appartement n’est plus un obstacle au solaire. Depuis la loi ENR de mars 2023, une copropriété peut voter l’installation de panneaux solaires à la majorité simple en assemblée générale, fini l’unanimité bloquante. L’électricité produite sur le toit est partagée entre les résidents via l’autoconsommation collective, réduisant les charges de 15 à 30 %. Depuis mars 2025, cette électricité est même exonérée d’accise (0 €/MWh), un avantage fiscal supplémentaire qui améliore encore la rentabilité. Pour une copropriété de 20 lots équipée de 36 kWc, le retour sur investissement peut descendre à 7–10 ans après aides. Nestorwatt détaille le cadre légal, les montages techniques et les étapes concrètes pour lancer votre projet.
Ce qu’il faut retenir
- Depuis 2023, le vote en AG à majorité simple suffit pour installer des panneaux en copropriété.
- L'autoconsommation collective partage l'électricité solaire entre les résidents de l'immeuble.
- L'électricité autoconsommée collectivement est exonérée d'accise depuis mars 2025.
- Toiture, façade, carport : plusieurs surfaces de l'immeuble peuvent être exploitées.
- Les aides nationales (prime, TVA réduite) s'appliquent aux copropriétés comme aux particuliers.
Le cadre légal : ce qui a changé depuis 2023
Le vote en AG : majorité simple, pas unanimité
C’est l’obstacle historique qui freinait les projets solaires en copropriété. Il est levé. La majorité simple suffit pour les travaux en parties communes, la majorité absolue pour l’autoconsommation collective. L’unanimité n’est jamais requise.
Concrètement, les règles de vote selon la loi du 10 juillet 1965 (modifiée par la loi ENR 2023) sont les suivantes :
Majorité de l’article 24 (majorité simple des présents et représentés) : pour les travaux d’amélioration en toiture ou façade, dont l’installation de panneaux en parties communes.
Majorité de l’article 25 (majorité absolue de tous les copropriétaires) : pour la mise en place d’une opération d’autoconsommation collective permettant aux résidents de bénéficier directement sur leur facture.
Jamais l’unanimité : même pour un projet individuel d’un copropriétaire sur sa partie privative, les travaux n’affectant pas les parties communes ne nécessitent pas l’accord de l’assemblée.
L’obligation d’étude de faisabilité
Depuis 2025, la loi impose que toute nouvelle copropriété de plus de 10 lots étudie la faisabilité d’une installation solaire. Pour les copropriétés existantes, cette obligation s’applique lors de travaux de rénovation de toiture. C’est une opportunité à saisir : si votre immeuble programme une réfection de toit, c’est le moment idéal pour intégrer le solaire sans surcoût majeur de chantier.
Les trois modèles d'exploitation
Modèle 1 : parties communes uniquement (le plus simple)
Les panneaux alimentent exclusivement les équipements des parties communes : éclairage des halls et couloirs, ascenseur, pompe de chauffage collectif, visiophone, éclairage extérieur. Ce modèle est le plus simple à mettre en œuvre : un seul compteur, pas de répartition entre copropriétaires, économies directement visibles sur les charges communes.
Ce scénario permet 30 à 50 % d’économies sur l’électricité des parties communes. Pour un immeuble de 20 logements dont la facture d’électricité commune s’élève à 4 000 €/an, cela représente 1 200 à 2 000 €/an d’économies, soit 60 à 100 €/an et par lot en réduction de charges.
Modèle 2 : autoconsommation collective (le plus rentable)
L’autoconsommation collective permet de partager l’électricité produite localement entre plusieurs participants situés à proximité. Une copropriété installe des panneaux solaires sur son toit et l’électricité produite est partagée entre les appartements de l’immeuble selon leur consommation.
Chaque copropriétaire participant conserve son propre contrat avec son fournisseur d’électricité. L’autoconsommation collective vient simplement réduire la part réseau de sa consommation mensuelle. La répartition des kWh entre résidents peut se faire selon les tantièmes, la consommation réelle mesurée ou un forfait défini en AG. Depuis le 1er mars 2025, l’électricité autoconsommée collectivement bénéficie d’un tarif d’accise à 0 €/MWh (loi de finances 2025). Pour une copropriété autoconsommant 25 000 kWh/an, cela représente une économie supplémentaire significative.
Modèle 3 : vente totale à EDF OA
L’ensemble de la production est revendu à EDF OA. Les revenus vont au budget commun de la copropriété. Le tarif garanti sur 20 ans est de 13 centimes d’euros/kWh pour les installations ≤ 9 kWc. Ce modèle est le moins adapté aux copropriétés car il ne bénéficie pas directement aux résidents sur leur facture personnelle et le tarif de revente est faible. Il peut convenir aux copropriétés qui souhaitent un dispositif simple sans gestion de la répartition.
| Modèle | Vote en AG | Bénéficiaires | Économies | Complexité | Pertinence |
|---|---|---|---|---|---|
| Parties communes uniquement Éclairage, ascenseur, chaufferie… | Art. 24 Majorité simple |
Copropriété (charges) | 30–50 % facture commune | ★☆☆ Simple | Bon départ |
| Autoconsommation collective Partage entre résidents participants | Art. 25 Majorité absolue |
Résidents (factures perso) | 15–40 % facture résidents | ★★☆ Moyenne | Recommandé |
| Vente totale EDF OA Production revendue, revenus communs | Art. 25 Majorité absolue |
Copropriété (budget) | Faible (0,04 €/kWh) | ★☆☆ Simple | Limité |
| Depuis mars 2023 (loi ENR), la majorité simple de l'art. 24 suffit pour les travaux en parties communes. L'autoconsommation collective nécessite la majorité absolue de l'art. 25 mais offre le meilleur retour pour les résidents. © Nestorwatt — Groupe Trecobat | nestorwatt.fr | |||||
Quelles surfaces exploiter dans un immeuble ?
Le toit n’est pas la seule surface disponible. Le meilleur projet est souvent celui qui combine plusieurs surfaces pour maximiser la puissance installée et le taux d’autoconsommation.
La toiture
C’est la surface de référence. Sur un immeuble de 10 logements avec une toiture-terrasse de 200 m², une installation de 20 à 36 kWc est techniquement envisageable selon l’exposition et les contraintes de garde au bord. Sur une toiture inclinée en ardoise ou tuiles, les techniques de pose sont identiques à celles d’une maison individuelle, avec les précautions spécifiques à chaque couverture.
Les façades et balcons
Les balcons, coursives et loggias offrent du linéaire exploitable, notamment sur les façades sud. Une option pertinente quand la toiture est inaccessible ou déjà occupée. Des panneaux verticaux ou à faible inclinaison (garde-corps solaires, allèges vitrées photovoltaïques) peuvent être intégrés en façade. La production est moindre qu’en toiture (coefficient de correction -20 à -30 %), mais la surface est souvent disponible sans contrainte de charge structurelle.
Le parking et carport solaire
Les parkings sont souvent sous-exploités. Un carport solaire couvre les places existantes tout en produisant de l’électricité et peut intégrer des bornes de recharge. Le carport photovoltaïque est particulièrement pertinent pour les copropriétés avec parking extérieur : il n’implique aucune intervention sur le bâtiment, il est facile à voter en AG, et il peut alimenter directement les bornes IRVE pour les véhicules électriques des résidents.
Les étapes concrètes pour lancer le projet
Étape 1 : étude de faisabilité
Nestorwatt réalise un diagnostic technique (toiture, exposition, masques, capacité portante, réseau électrique commun) et présente plusieurs scénarios chiffrés : puissance installée, production annuelle estimée, économies par lot, temps de retour sur investissement.
Étape 2 : présentation en AG
Nestorwatt peut assister le syndic pour la présentation du projet en assemblée générale : devis, simulations de production, scénarios de financement, présentation des aides disponibles. Il est recommandé de confier cette étape à un professionnel qui gère aussi les démarches administratives pour la copropriété.
Étape 3 : vote et montage du dossier
Après vote favorable, le syndic mandate Nestorwatt pour le dossier de financement, les demandes d’aides (prime autoconsommation, TVA réduite) et la déclaration préalable de travaux en mairie.
Étape 4 : installation et mise en service
Chantier coordonné avec le syndic (accès aux parties communes, communication aux résidents). Consuel, raccordement Enedis, mise en place du contrat d’autoconsommation collective (CAC) validé par Enedis, première production.
Étape 5 : suivi et répartition
Un système de monitoring mesure la production en temps réel. La répartition entre copropriétaires est transmise à Enedis qui l’applique automatiquement sur chaque facture individuelle.
Les étapes concrètes pour lancer le projet
Les aides nationales s’appliquent aux copropriétés dans les mêmes conditions qu’aux particuliers, avec quelques spécificités.
Prime à l’autoconsommation
Pour une installation de 36 kWc typique en copropriété : 36 × 140 = 5 040 € de prime. Le versement se fait en deux temps : 80 % la première année, puis 5 %/an pendant 4 ans.
TVA réduite à 5,5 %
Applicable pour les installations ≤ 9 kWc sur les bâtiments d’habitation de plus de 2 ans, avec panneaux bas carbone et EMS. Pour les installations > 9 kWc (cas le plus fréquent en copropriété), la TVA applicable est 20 %.
Exonération d’accise
Depuis le 1er mars 2025, l’électricité autoconsommée collectivement est exonérée d’accise (0 €/MWh). Pour une copropriété autoconsommant 30 000 kWh/an, cela représente environ 1 000 € d’économie fiscale annuelle supplémentaire.
Prime Advenir
Pour les copropriétés qui couplent l’installation solaire avec des bornes de recharge IRVE, la prime Advenir peut financer jusqu’à 50 % du coût des bornes dans la limite de 960 € par point de recharge.
